Thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp trong chung cư

Quản lý trong chung cư là mô hình tự quản. Pháp luật dành nhiều nội dung để người dân trong chung cư thỏa thuận, bàn bạc với nhau dưới sự chủ trì của ban quản trị như việc chi tiêu, chuyện nuôi chó mèo, trả lương, sửa chữa lớn nhỏ đến chuyện phí bảo trì gửi ở ngân hàng nào. Lúc này, chung cư có "yên" hay không phụ thuộc vào tài quản lý của ban quản trị.

Quyền lợi đối lập của các nhóm cư dân

Người thích và không thích nuôi chó mèo, người kinh doanh và không kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn hạn là loại mâu thuẫn mới giữa những chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Tại một chung cư ở xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè từng xảy ra mâu thuẫn giữa hai nhóm cư dân về việc nuôi chó trong nhà chung cư. Khi ký hợp đồng mua căn hộ, chủ đầu tư kèm theo nội quy chung cư quy định không nuôi gia súc gia cầm trong chung cư.

Nhưng cư dân vào ở một thời gian lại thấy chó, mèo được dắt đi trong thang máy, trong vườn hoa, sân chơi, đỉnh điểm là có người bị chó nuôi trong chung cư cắn gây thương tích. Một cuộc tranh cãi diễn ra giữa những chủ nhà ủng hộ nuôi chó và nhóm chủ nhà không ủng hộ.

Đơn vị quản lý tòa nhà (do chủ đầu tư thuê) ban đầu ban hành thông báo buộc các chủ hộ nuôi chó, mèo phải chuyển vật nuôi ra khỏi nhà chung cư trong một thời hạn nhất định. Nhưng sau đó đơn vị quản lý này "lội ngược dòng", cho rằng chó, mèo không phải là gia súc nên việc nuôi chó, mèo không vi phạm nội quy của chung cư.

Sau nhiều đấu tranh qua lại giữa hai nhóm, ban quản lý chung cư ra thông báo yêu cầu các chủ nhà có chó, mèo phải có biện pháp bảo đảm an toàn như cho đi thang máy riêng, có lồng chuyên dụng khi di chuyển, có rọ mõm khi ra ngoài… Khi chung cư có ban quản trị, việc nuôi chó mèo cũng không thay đổi.

Ông Dũng Tiến, cư dân một chung cư ở quận 4, kể ban đầu ông phản đối nuôi chó trong chung cư. Ban quản trị chung cư tiến hành khảo sát với toàn bộ cư dân về việc này. Kết quả, người ủng hộ nuôi chó nhiều hơn nên việc nuôi chó đã không bị cấm.

Không những không xử lý được những tranh chấp phát sinh, nhiều ban quản trị còn bị người dân khiếu nại về việc chi tiêu phí bảo trì không rõ ràng, không báo cáo tài chính minh bạch, chi phí bảo trì nhiều nhưng không cải thiện hạ tầng chung cư, không xử lý hiệu quả những trục trặc kỹ thuật như thang máy, hồ chứa nước…

Chuyện nhỏ, ngại khởi kiện

Bên cạnh việc pháp luật còn nhiều điểm tranh cãi và bất khả thi trên thực tế, sâu xa hơn còn là vấn đề năng lực quản trị. Cả hai thiết chế có thẩm quyền cao nhất tại các chung cư hiện nay là hội nghị cư dân và ban quản trị thì đều được thiết lập theo mô hình tổ chức cộng đồng đơn thuần và thiếu tính chuyên nghiệp.

Những thành viên trong ban quản trị tuy mang danh đại diện cho cư dân, nhưng bản thân họ cũng là những cư dân như nhiều người khác trong tòa nhà, quyền lợi và nghĩa vụ ràng buộc lỏng lẻo.

Nhiều thành viên ban quản trị nhận được một khoản thù lao tượng trưng. Và rất hiếm ban quản trị có một, một vài hoặc nhiều thành viên có kiến thức chuyên môn và kỹ năng đáp ứng yêu cầu quản trị tòa nhà. Một vài nơi còn phát sinh gian lận khi ban quản trị bắt tay với đơn vị quản lý vận hành chung cư trong các phi vụ sửa chữa, bảo hành hay cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường trong nhà chung cư.

Vấn đề đáng nói là cho đến thời điểm hiện tại, chưa có cuộc tranh chấp nào trong nội bộ chung cư được đưa ra tòa. Cho nên, những xung đột như vậy chỉ dừng lại ở những cuộc đôi co, cãi vã hay giăng băng rôn để tạo sức ép. Một phần xuất phát từ tâm lý không thích "đáo tụng đình" của người Việt, một phần xuất phát từ thực tế là pháp luật thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, phù hợp.

Khó có thể để một tranh chấp nội bộ trong chung cư, nhiều khi rất nhỏ, lại có thể khiến người ta bỏ công bỏ sức theo đuổi một vụ kiện dài hơi, phức tạp. Nhưng nếu để tranh chấp, bất hòa âm ỉ mãi, chắc chắn ảnh hưởng đến tâm lý và môi trường sống yên bình của các cư dân.

Một số vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng chưa đủ, thực tế cũng chưa có ban quản trị hay đơn vị quản lý nào bị xử phạt như vậy. Vấn đề quan trọng pháp luật xử phạt vi phạm hành chính không thể đứng ra can thiệp và xử lý hết các tranh chấp nội bộ của tòa nhà.

Cho nên, cơ chế giải quyết tranh chấp thay thế rất cần cho các tranh chấp nhỏ như tranh chấp nội bộ tòa nhà chung cư. Khi số lượng các chung cư ngày càng lớn và không ngừng phát triển thì quá trình chuẩn bị cho một cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp như thế không thể chậm trễ hơn nữa. ■